Contrats de chauffage et consommation d’énergie : des marchés responsables pour une performance durable
Pour CFC Formations, Sébastien Richaud anime des formations sur la rédaction de contract d’exploitation de chauffage avec intéressement.
De la maintenance à la performance énergétique : 50 ans d’évolution
Adoptée dans le contexte du premier choc pétrolier en 1973, la loi n°74-908 du 29 octobre 1974 marque le point de départ de la politique française de maîtrise de l’énergie (50 ans déjà).
Son ambition :
- Réduire la dépendance énergétique du pays (très importante à l’époque)
- Encourager les économies d’énergie dans les bâtiments publics et privés
- Introduire des obligations de performances énergétique dans les installations thermiques, notamment les installations de chauffage collectif
- Permettre un contrôle de la consommation et de la maintenant des systèmes énergétiques (chauffages, climatisation, etc).
Cette loi a posé les bases d’un encadrement technique et contractuel des exploitants d’installations thermiques et amorcé la professionnalisation du secteur.
Des contrats “P1, P2, P3” à la logique de performance
À la suite de cette loi, l’État et les collectivités ont cherché à confier à des exploitants spécialisés la gestion et la maintenance des chaufferies.
Dans les années 1970–1980, apparaissent les premiers contrats d’exploitation de chauffage, dits P1, P2, P3 :
Ces modèles, souvent cumulés ou combinés (P2–P3 ou P1–P2–P3), structurent encore aujourd’hui la relation entre exploitants et maîtres d’ouvrage.
Les années 1990–2000 : vers des obligations de résultats
Sous l’effet des directives européennes et des enjeux environnementaux, les contrats évoluent vers une logique de performance. Les exploitants ne s’engagent plus seulement sur des moyens, mais sur des résultats mesurables.
Les contrats d’exploitation ont évolué vers :
- Des obligations de résultats et non plus seulement de moyens (le prestataire s’engage sur une performance énergétique mesurable) ;
- L’introduction de marchés globaux de performance énergétique (MGPE), dans lesquels un seul contrat couvre la fourniture, l’exploitation, la maintenance et la performance ;
- Le développement des contrats de performance énergétique (CPE) à partir de la directive européenne 2006/32/CE, transposée en droit français par le décret du 19 mai 2009.
Ces contrats introduisent une notion de garantie de résultat : l’exploitant s’engage à atteindre une économie d’énergie chiffrée (par exemple –15 % sur 5 ans), sous peine de pénalités.
2010–2020 : l’intégration des énergies renouvelables et du numérique
L’exploitation énergétique s’étend désormais à l’ensemble des systèmes du bâtiment (exploitation énergétique globale) :
- Intégration de boucles d’eau chaude alimentées par réseaux de chaleur urbains, de la biomasse, du solaire thermique ou de la géothermie ;
- Déploiement de supervisions connectées et d’outils de comptage énergétique ;
- Adaptation aux réglementations thermiques successives (RT 2012, RE 2020) ;
Les contrats se complexifient et incluent désormais des dimensions nouvelles : reporting carbone, pilotage à distance, suivi en temps réel.
Aujourd’hui : des contrats au service de la transition énergétique
Les marchés globaux de performance (ordonnance du 23 juillet 2015, puis Code de la commande publique) permettent désormais d’associer : la conception, l’exploitation et la performance environnementale.
Les exploitants intègrent désormais des objectifs de neutralité carbone, des contraintes réglementaires (décret tertiaire, décret BACS) et la valorisation des CEE comme levier économique.
Mettre en place un contrat d’exploitation de chauffage : les étapes clés
Mettre en place un contrat d’exploitation de chauffage, c’est organiser la gestion, l’entretien et parfois la fourniture d’énergie d’une installation thermique, en confiant cette mission à un prestataire spécialisé.
1. Analyse du besoin
Tout commence par un diagnostic des installations existantes : type de chaufferie, puissance, équipements, consommations, état général, réglementation applicable…
L’objectif est également de bien définir les besoins du client :
- Quelle température ou niveau de confort doit être garanti ?
- Quelle est la durée d’exploitation souhaitée ?
- Faut-il inclure la fourniture d’énergie, la maintenance, ou les gros travaux de renouvellement ?
2. Définition du périmètre du contrat
Une fois les besoins identifiés, on détermine le type de contrat adapté :
- P1 : fourniture d’énergie,
- P2 : conduite et maintenance,
- P3 : gros entretien et renouvellement des équipements.
Selon les cas, ces prestations peuvent être combinées (P2–P3, ou P1–P2–P3).
Le périmètre doit préciser qui fait quoi et quelles sont les obligations de chaque partie.
3. Consultation et choix du prestataire
Le Maitre d’Ouvrage (souvent une collectivité, un bailleur ou une entreprise) lance un appel d’offres ou une consultation.
Les entreprises d’exploitation présentent leurs propositions techniques et financières : organisation, moyens humains, outils de suivi, engagements de performance, etc.
Le prestataire retenu est celui qui répond le mieux aux critères de qualité, de prix et de performance énergétique.
4. Signature du contrat et mise en service
Une fois le contrat signé, l’exploitant prend en charge les installations :
- Visite de reprise avec état des lieux,
- Mise à jour des consignes de sécurité,
- Mise en place du suivi technique et énergétique (main courante, relevés, supervision).
L’exploitant devient alors responsable du bon fonctionnement et de la sécurité des installations.
5. Suivi et amélioration continue
Tout au long du contrat, des bilans réguliers sont réalisés :
- Suivi des consommations d’énergie,
- Interventions de maintenance,
- Indicateurs de performance,
- Propositions d’amélioration (régulation, optimisation, rénovation).
L’objectif est d’assurer une exploitation fiable, économique et durable, en respectant les engagements contractuels.
Un partenariat au cœur de la performance
Un contrat d’exploitation n’est pas qu’un cadre administratif :
C’est un partenariat durable entre le client et l’exploitant, au service de la performance, de la sécurité et de la durabilité énergétique des bâtiments.
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